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【創富系列 1】投資日本民宿?日本不動產經紀人不會告訴你的事

近期多家新經濟公司上司、比特幣價格突破 10,000 美元,科技相關的創富方式並不限於創業。因此今篇開始會不定期連載【創富系列】,由專家分享他們對不同嶄新投資方式的看法。

「買樓收租」當然不算是新經濟,但結合共享經濟概念卻又是另一回事。近年不少港人投資日本房地產,再結合 Airbnb 出租物業實現「共享經濟」,有地產公司希望藉「接受比特幣付款」打響旗號也是原因之一。表面上這的確是個不錯的投資,但卻有不少隱藏陷阱,輕信經紀的胡言亂語,絕對會令你「一身蟻」。

 

立例迎合「新經濟」、簡化民宿經營申請

在日本沒申請許可下把物業在 Airbnb 出租,100% 是違法的,不可以用「我不知道」胡混過去。現行罰則不算重,一般會判監 6 個月或罰款 3 萬日元,但已足夠將你變成「跨國犯罪份子」了。最近有人認為懲罰太輕,建議加至 100 萬日元以提高阻嚇作用。還好的是日本政府對新經濟態度尚算開明,至少會修改一下法例,迎合新時代的需要。

在日本以「日」為單位放租的叫做「民泊」,現時合法的民泊有三種,分別是傳統的「旅館業民泊」,以及因應 Airbnb 等「新經濟」模式出現而新成立的「特區民泊」和「新法民泊」。當中旅館業民泊要求最為嚴格,不可以在住宅專用地域經營,對消防及建築標準亦有要求,對只買下一幢大樓中其中一室來經營的人來說,根本不可能成功申請,只能申請經營特區民泊和新法民泊。

 

在日本京都被改建成民泊用途的一戶建

特區民泊:只能在限定地點經營

特區民泊的正式名稱是「國家戰略特別區域外國人滯在施設經營事業」,因為只能在「國家戰略特區」進行,故被稱為「特區民泊」。「國家戰略特區」是日本為了復興經濟放出的三支箭中的其中一支,目標是在保護國民安全的前提下,將日本都市國際化。

本文截稿時被劃分「國家戰略特區」的包括東京圏(東京都、神奈川縣、千葉縣成田市及千葉市)、關西圏(大阪府、兵庫縣、京都府)、新潟縣新潟市、兵庫縣養父市、福岡縣福岡市及北九州市、沖縄縣、秋田縣仙北市、宮城縣仙台市、愛知縣、広島縣、以及愛媛縣今治市。

 

特區民泊亦要遵守當地民泊條例

但被指定為「國家戰略特區」的地區,是否就能經營民泊?當然不是。其中一項很多人都忽略的條件,是當地也必須有相關的民泊條例。以東京都為例,現時已經立例的就只有大田區,這正是為何很多民泊都出現在太田區的理由。

熟悉東京都地形的朋友,大概會知道太田區正是羽田機場的所在,為了應付 2020 東京奧運來日本的人流,日本政府刻意將大田區打造成外國人住宿的區域,希望活化當地經濟。太田區在 2017 年 10 月 18 日,已放寬為 3 天 2 夜,令更多人一窩蜂地前往該區經營民泊。

 

「民泊許可物件」的陷阱

作為特區民泊,樓房本身還要滿足一定條件,包括出租房間總面積必須大於 25 平方米(相當於 272.25 呎,日本政府認為 25 平方米是國民生活的「最低居住水準」,說到這裡就感受到身為香港人的悲哀)、事前要與該區的生活衛生課及消防署面談、通知附近居民等等。如果購買大廈其中一室作為民泊,亦必須得到大廈管理委員會的同意,這其實是很多經營者的重大難關。

大部分業主都不會喜歡大廈經常有閒雜人等進出,部分大廈的管理規約更明文規定了不可經營民泊。如果購買了一個這樣的不動產,就只能放棄民泊經營了。如果是租了一室作為民泊之用,則還需要房東的同意。日本不動產網站中有很多聲稱已取得民泊許可的「民泊許可物件」,通常是指已經取得房東的許可,並不是政府的許可。不要以為看懂漢字就能了解日語,最好找個懂日語的朋友幫忙。

 

別忘記向居民打招呼

另一個陷阱是如何通知附近居民,原則上 20 米半徑範圍內的居民都需要通知,通知的內容包括公司及負責人名稱、民泊設施的所在地、出租方式、投訴時的聯絡方法、垃圾處理方法、火災等緊急事故發生時的對應方法等等。形式可以是個別通知,也可以採用說明會的形式。

筆者的經驗是無論何時舉辦說明會,想會有人無法出席,最後還是要買點手信,逐家逐戶登門造訪。很多經營民泊的外國人就是因為沒有做這一步,最後遭當地居民投訴,甚至因此被揭發無牌經營,找個可靠的代理人非常重要。符合以上條件的話,就可以申請合法經營了。

 

民泊新法簡化申請程序及規限

另一個經營民泊的方式,是按照所謂的民泊新法。民泊新法全名是「住宅宿泊事業法」,如果所購買的房地產未能符合傳統的旅館業民泊和特區民泊的條件,最後的辦法便是看看能不能以民泊新法的方式經營。民泊新法的要求和特區民泊的相同,只有三點不一樣。

首先是沒有「特區」的限制,理論上全國都能經營。其次是不設住宿日數的限制,但全年最多只能營運 180 天。最後是申請的方式較簡單,特區民泊需要申請,但民泊新法中只需要通知(關鍵在於日語中「許可」和「屇出」的不同)。

購入後新主人作出了大量改動,以符合民泊的要求。

 

開業吧!

以新法經營的民泊又分為「家住區住型」和「家住不在型」兩種,前者表示業主長期在該不動產內居住,後者是純出租的方式。如果是後者的話,需要委托事前向國土交通大臣登記的「住宅暫泊管理業者」管理。但無論如何,通知附近居民的工作還是要做的,否則出問題時仍有機會因被投訴而不能繼續經營。

符合以上條件的話,從 2018 年 3 月 15 日起就可以提交經營通知了。最後別忘了購買不動產要付固定資產稅,收入也可能要納稅。以個人事業主經營的話,要向稅務署提交「開業届」,和向市府稅事務所提交「個人事業開始申請書」。以公司身份經營的話,還需要提交「給写支払事務所」的開業届,詳情就要找稅理士了。在日本置業投資是一門學問,有機會再和大家分享有趣的個案。

 

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